Ипотека в 2025 году: полный гид по программам, условиям и трендам

Ипотечный рынок России в 2025 году переживает период серьезных изменений. Высокие процентные ставки, ужесточение требований к заемщикам и активное развитие льготных программ кардинально изменили структуру рынка. В этом материале разбираем все аспекты современной ипотеки: от условий получения до перспектив развития.

Обзор рынка ипотеки в 2025 году

Ипотечный рынок России в 2025 году сталкивается с беспрецедентными вызовами. По данным аналитиков, объем выдачи ипотечных кредитов за первое полугодие сократился почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года123.

В марте 2025 года банки выдали около 58,3 тысяч ипотечных кредитов на сумму 264,5 млрд рублей, что на 46% меньше марта 2024 года4. Средний размер ипотечного кредита увеличился до 4,4-4,5 млн рублей52, что связано с ростом цен на недвижимость.

Ключевой особенностью текущего рынка стала доминирующая роль льготных программ с государственной поддержкой. Доля льготной ипотеки достигла рекордных 87% от общего объема выдач2, при этом семейная ипотека составляет до 75% всех выдач6.

Ипотечный портфель физических лиц достиг 21,1 трлн рублей на начало апреля, увеличившись на 0,2% к февралю4. Несмотря на замедление выдач, рынок жилищного строительства снижается менее значительно благодаря увеличению покупок за собственные средства и распространению программ рассрочки от застройщиков6.

Льготные ипотечные программы

В 2025 году действует шесть основных государственных программ льготной ипотеки7:

Семейная ипотека — ставка до 6% годовых для семей с детьми
Дальневосточная и арктическая ипотека — ставка до 2% годовых
IT-ипотека — ставка до 6% годовых для IT-специалистов
Сельская ипотека — ставка до 3% годовых
Льготная ипотека для новых российских регионов — ставка до 2% годовых

Все программы продлены до 2030 года, за исключением сельской ипотеки, которая действует бессрочно7. С 23 декабря 2023 года введено ограничение — можно воспользоваться только одной льготной программой, за исключением случаев рождения ребенка после полного погашения предыдущего льготного кредита8.

Семейная ипотека: условия и возможности

Семейная ипотека остается самой популярной программой государственной поддержки в 2025 году. Программа доступна для семей с определенными условиями по составу семьи9810:

• Семьи с ребенком до 6 лет включительно
• Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (для отдельных регионов)
• Семьи с детьми-инвалидами

Основные условия программы:

• Процентная ставка: до 6% годовых9810
• Первоначальный взнос: от 20% стоимости жилья98
• Максимальная сумма кредита: 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 6 млн рублей для остальных регионов98
• Срок кредитования: до 30 лет10

Важным нововведением 2025 года стала возможность покупки вторичного жилья по семейной ипотеке с 1 апреля1112. Это касается регионов с низким объемом строительства, где возводится не более двух многоквартирных домов. Дом должен быть построен не более 20 лет назад и не находиться в аварийном состоянии9.

Средний первоначальный взнос по программе в первом полугодии 2025 года составил 28%, снизившись с 34% во втором полугодии 2024 года13. Материнский капитал можно использовать как часть первоначального взноса9.

Ипотека для IT-специалистов

IT-ипотека продолжает действовать до 31 декабря 2030 года, но с обновленными условиями, вступившими в силу с 1 августа 2024 года9:

Изменения в программе:

• Исключение из программы жителей Москвы и Санкт-Петербурга
• Повышение ставки с 5% до 6% годовых
• Унификация максимальной суммы кредита до 9 млн рублей для всех регионов

Требования к заемщику:

• Возраст от 18 до 50 лет включительно
• Доход от 150 тысяч рублей в месяц для городов-миллионников
• Доход от 90 тысяч рублей для других регионов
• Работа в аккредитованной IT-компании

Первоначальный взнос составляет от 20%9. Программа распространяется на покупку новостроек, строительство домов и приобретение земельных участков для строительства.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Программа предлагает самые низкие ставки среди всех льготных программ — до 2% годовых98. Она направлена на стимулирование миграции в стратегически важные регионы страны.

Условия программы:

• Процентная ставка: до 2% годовых
• Первоначальный взнос: от 20%
• Срок кредита: до 20 лет
• Максимальная сумма: 9 млн рублей для жилья площадью более 60 м², 6 млн рублей в остальных случаях

Категории участников:

• Молодые семьи (до 36 лет обоим супругам)
• Неполные семьи с детьми до 18 лет
• Работники предприятий ОПК
• Участники СВО
• Медработники и учителя

Программа действует до 31 декабря 2030 года98. Жить в регионе для получения кредита не обязательно — можно взять ипотеку для переезда.

Сельская ипотека

Сельская ипотека в 2025 году претерпела значительные изменения в требованиях к заемщикам. С этого года кредит могут получить только те, кто работает в агропромышленном комплексе или связанных сферах914.

Новые требования к заемщикам:

• Работа в сфере АПК
• Работа в социальной сфере или органах местного самоуправления на сельских территориях
• Работа в организациях, подведомственных Минсельхозу
• Индивидуальные предприниматели в сфере АПК
• Участники СВО или их супруги

Условия программы:

• Процентная ставка: до 3% годовых
• Максимальная сумма: до 6 млн рублей
• Срок кредитования: до 25 лет
• Первоначальный взнос: от 20%

В течение пяти лет заемщик должен каждые полгода подтверждать место работы и доход, иначе банк может поднять ставку до рыночного уровня9. В 2025 году многие банки приостановили прием заявок по программе из-за исчерпания лимитов11.

Процентные ставки и рыночные условия

Процентные ставки по ипотеке в 2025 году достигли исторических максимумов. Средняя ставка по рыночной ипотеке составляет 28,73% для новостроек и 29,29% для вторичного жилья15.

Текущие ставки в крупнейших банках:

• Сбербанк: от 21,4% на новостройки, от 21,8% на готовое жилье16
• ВТБ: от 25,5% по базовым программам16
• Альфа-Банк: от 24,2%16
• Банк «Санкт-Петербург»: от 21%16

Высокие ставки связаны с ключевой ставкой ЦБ, которая составляет 21%1117. Банки России прогнозировал снижение ключевой ставки до 20% в июне 2025 года, что произошло согласно плану16.

С марта 2025 года банки начали снижать ставки по ипотеке на 1-2 процентных пункта благодаря уменьшению стоимости фондирования и регуляторным послаблениям от ЦБ18. Однако эксперты отмечают, что снижение на 1-2% не делает ипотеку доступнее для большинства заемщиков16.

Материнский капитал и ипотека

Материнский капитал остается важным инструментом поддержки семей при покупке жилья. В 2025 году размер материнского капитала проиндексирован на 9,5%1920:

Размеры материнского капитала в 2025 году:

• На первого ребенка: 690 266,95 рублей
• На второго ребенка (если на первого не получали): 912 162,09 рублей
• Доплата на второго ребенка: 221 895,14 рублей

Материнский капитал можно использовать:

• В качестве первонаочального взноса по ипотеке
• Для досрочного погашения основного долга
• Для погашения процентов по кредиту

Важные условия использования:

• Все члены семьи должны получить равные доли в приобретаемом жилье
• Штрафы и пени материнским капиталом не погашаются
• Выделение долей детям производится в течение 6 месяцев после снятия обременения

С 2020 года нотариальное обязательство о выделении долей оформлять не требуется, но сама обязанность по выделению долей остается19.

Первоначальный взнос: размеры и особенности

В 2025 году минимальный первоначальный взнос по большинству ипотечных программ составляет 20% от стоимости недвижимости212223. Средний размер первоначального взноса на рынке достиг 29,4%21.

Особенности по программам:

• Семейная ипотека: от 20%922
• IT-ипотека: от 20%9
• Дальневосточная ипотека: от 20%9
• Сельская ипотека: от 20%9

Для покупки однокомнатной квартиры в Москве по средней цене 12,08 млн рублей потребуется первоначальный взнос около 3,55 млн рублей21. При этом для одобрения ипотеки на 20 лет заемщику необходим доход более 384 тысяч рублей в месяц21.

Ипотека без первоначального взноса в 2025 году практически недоступна по стандартным программам2425. Такие предложения встречаются только:

• При использовании материнского капитала
• По программам застройщиков
• При залоге другой недвижимости
• В рамках военной ипотеки

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки в 2025 году остается актуальным инструментом для снижения финансовой нагрузки, особенно для тех, кто взял кредит в предыдущие годы по более высоким ставкам262728.

Условия рефинансирования:

• Ставки от 5,99% по льготным программам
• Срок действующего кредита не менее 180 дней (для кредитов после 12 июня 2022 года)
• Остаточный срок кредита не менее 90 дней

Основные причины для рефинансирования:

• Снижение процентной ставки на 1-2%
• Изменение структуры платежей
• Консолидация нескольких кредитов

Банки не ограничивают количество рефинансирований, но после 1-2 процедур вероятность одобрения значительно снижается29. При рефинансировании можно использовать материнский капитал как на первоначальный взнос, так и на досрочное погашение27.

Прогнозы и перспективы развития

Эксперты прогнозируют постепенное улучшение ситуации на ипотечном рынке во второй половине 2025 года. По оценкам аналитиков, спрос может вырасти на 20-25% по сравнению с первым полугодием1.

Ключевые прогнозы:

• Снижение ключевой ставки до 15-16% к концу 2025 года при благоприятном сценарии30
• Возможное снижение ипотечных ставок до 14-15% не раньше 2026 года31
• Расширение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет (рассматривается)11

Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ, средняя ключевая ставка в 2025 году составит 19-22%, в 2026 году — 13-14%, а в 2027 году — 7,5-8,5%31. Это означает, что значительное снижение ипотечных ставок ожидается не раньше 2026-2027 годов.

Факторы, влияющие на развитие рынка:

• Динамика инфляции и экономической ситуации
• Решения ЦБ по ключевой ставке
• Объемы государственного финансирования льготных программ
• Ситуация на рынке недвижимости

Эксперты отмечают, что льготные программы будут продолжать играть ведущую роль в поддержке рынка, но могут стать еще более адресными и точечными11.

Заключение

Ипотечный рынок России в 2025 году переживает период кардинальной трансформации. Высокие процентные ставки по рыночным программам делают ипотеку недоступной для большинства заемщиков, в то время как льготные программы с государственной поддержкой становятся основным драйвером рынка.

Семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная и сельская программы обеспечивают до 87% всех выдач, что свидетельствует о критической важности государственной поддержки для сохранения активности рынка.

Перспективы развития ипотечного рынка во многом зависят от макroэкономической ситуации и решений денежных властей. Ожидаемое снижение ключевой ставки во втором полугодии 2025 года может привести к постепенному удешевлению ипотеки, но возвращение к доступным для массового заемщика ставкам прогнозируется не раньше 2026-2027 годов.

В текущих условиях потенциальным заемщикам рекомендуется максимально использовать возможности льготных программ, тщательно рассчитывать финансовую нагрузку и рассматривать альтернативные способы приобретения жилья, включая рассрочку от застройщиков.