Ипотека Мурабаха — это особый способ покупки жилья без процентов, основанный на принципах исламского права (шариата). Банк сам покупает выбранную вами недвижимость у продавца, а затем перепродаёт её вам по заранее согласованной цене с фиксированной наценкой. Вы выплачиваете общую сумму равными платежами в рассрочку, без начисления процентов.
Как работает ипотека Мурабаха
- Клиент выбирает квартиру и подаёт заявку в банк.
- Банк покупает эту недвижимость у застройщика или на вторичном рынке.
- Банк и клиент заключают договор купли-продажи с фиксированной наценкой.
- Клиент вносит первоначальный взнос (обычно от 20%) и выплачивает оставшуюся сумму равными платежами на срок до 20 лет.
- После полного погашения правo собственности на недвижимость переходит к клиенту.
При этом:
- Наценка заменяет проценты и фиксируется в договоре.
- Ежемесячный платёж не меняется даже при изменении ключевой ставки.
- Банк отвечает за юридическую чистоту сделки и страхование недвижимости.
Преимущества и недостатки
| Особенности | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Замена процентов наценкой | Отсутствие риба (процентов) по нормам шариата | Общая сумма может быть выше, чем по обычной ипотеке |
| Фиксированная стоимость | Прозрачные и предсказуемые выплаты | Нет снижения переплаты при досрочном погашении |
| Ответственность банка за сделку | Меньше рисков для клиента, отсутствие скрытых комиссий | Жёсткие требования к объекту и высокий первоначальный взнос |
| Возможность участия нерелигиозных | Доступна любому гражданину РФ без подтверждения вероисповедания | Программа пока доступна не во всех регионах |
Условия оформления
- Гражданство РФ, возраст от 18 до 75 лет на момент окончания выплат.
- Стаж работы от 3 месяцев (или 12 месяцев для ИП).
- Первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья.
- Срок рассрочки — до 20 лет.
- Сумма — от 300 000 до 100 000 000 ₽.
- Доступна только для квартир и апартаментов; дома, земельные участки и коммерческие объекты обычно не участвуют.
Рекомендации
- Сравните общую стоимость ипотеки Мурабаха с условиями традиционных программ — несмотря на отсутствие процентов, наценка может сделать сделку дороже.
- При выборе объекта убедитесь, что банку подходит застройщик (для новостроек) или что квартира не обременена (для вторичного рынка).
- Рассмотрите вариант досрочного погашения: его выгоднее запланировать, зная, что сумма не изменится, но выплатить можно быстрее.
- Обратитесь в несколько банков (Сбербанк, ВТБ, Ак Барс Банк и др.) — условия могут отличаться по размеру наценки и требованиям к заёмщику.
Часто задаваемые вопросы
В: Почему нет процентов, если банк тоже должен заработать?
О: Вместо процентов банк включают свою прибыль в наценку при перепродаже недвижимости12.
В: Может ли любой гражданин России взять такую ипотеку?
О: Да, шариат не требует подтверждения вероисповедания; главное — выполнение стандартных банковских требований3.
В: Как досрочно погасить ипотеку Мурабаха?
О: Погасить можно в любой момент, но общая сумма остаётся фиксированной — вы платите остаток полностью14.
В: Какие риски несёт клиент?
О: При невыплате банк может расторгнуть договор и продать квартиру по рыночной цене, а разница пойдёт на погашение долга1.
В: Можно ли использовать материнский капитал?
О: Да, материнский капитал принимается как первоначальный взнос или для досрочного погашения3.
Реальные кейсы
Сбербанк, Республика Татарстан
Пилотная программа исламской ипотеки запущена в 4 регионах (Татарстан, Башкортостан, Чечня, Дагестан). Клиентка с первоначальным взносом 25% купила квартиру за 5 млн ₽. Банк перепродал её за 5,75 млн ₽, ежемесячный платёж получился 24 000 ₽ на 20 лет5.
Ак Барс Банк, Казань
Семья из трёх человек оформила ипотеку Мурабаха на дом площадью 100 м² за 8 млн ₽. Первоначальный взнос составил 30%, наценка — 15%, срок — 15 лет. Выплаты зафиксированы на уровне 45 000 ₽/мес6.
Домклик, Москва
Клиент купил апартаменты в новостройке за 6,5 млн ₽. Первоначальный взнос — 20%, срок — 18 лет. Наценка — 1,5 млн ₽, ежемесячный платёж — 34 000 ₽. Домклик взял на себя страхование недвижимости3.
Источник: Ипотека Мурабаха: что это и как оформить1; Исламская ипотека в России7; Условия и ставки Мурабаха2; Домклик: условия программы3; Infull: исламская ипотека 20258.
